実家・空き家の売却で「重要事項説明書」のどこを見るべきか
このページで紹介する事例は、よくあるご相談を組み合わせて作成した架空のモデルケースです。実在の物件・取引・個人とは一切関係がありません。実家じまいや空き家売却を考えるご家族が、「契約前にどこを確認すればよいか」を事前にイメージできるよう、重要事項説明書（重説）の要点を解説するための教材として用意したものです。
重要事項説明書とは
不動産を売買するとき、契約に先立って宅地建物取引士が買主に対して交付・説明する書面が「重要事項説明書」です。物件そのものの状態、法令上の制限、敷地や道路の権利関係、引渡しや代金の条件など、判断を左右する事実をまとめてあります。
売主として実家・空き家を手放す場合も、ここに書かれる内容を売る側があらかじめ把握しておくことが、後のトラブルを避ける鍵になります。「知らなかった」では済まない事項が多いためです。以下、典型的な二つの場面を架空例で見ていきます。
モデルケースA｜相続した古い実家を「現況のまま」売る
想定する状況
親が施設に入居した後、長く空き家になっていた木造の実家を、きょうだいで相続した。建物は築40年を超え、雨漏りや設備の劣化がある。更地にする費用も負担なので、「現況のまま」買主に引き渡す前提で売却することにした——という設定です。
確認ポイント1｜建物の状態と「契約不適合責任」
築年数の古い家を現況で売る場合、引渡し後に雨漏り・シロアリ・給排水管の不具合などが見つかると、本来は売主が「契約不適合責任」を負う可能性があります。そこで多くの取引では、特約で売主の契約不適合責任を免責または限定することを定めます。重説と契約書に、
- どの範囲まで売主が責任を負わないのか
- 引渡し時点で判明している不具合をきちんと記載しているか
が明記されているかを確認します。知っている不具合を隠すと、免責特約があっても責任を問われ得るため、把握している劣化は正直に開示することが結果的に売主を守ります。
確認ポイント2｜越境・境界
古い家ではブロック塀・庭木の枝・屋根の庇などが隣地へ越境している、あるいは隣地側からの越境を受けていることが珍しくありません。重説には越境の有無と、その扱い（将来の建替え時に解消する旨の覚書を交わすか等）を記載します。境界標が現地で確認できるか、確定測量図があるかも、売却前に整理しておきたい論点です。
確認ポイント3｜残置物（家財）の扱い
「現況のまま」という言葉が、家財・残置物まで含むのかどうかで認識がずれやすいものです。重説・契約書で、引渡しまでに撤去するもの／残してよいもの（買主が引き継ぐもの）を具体的に切り分けておきます。実家じまいでは、ここを曖昧にしたまま進めて引渡し直前に慌てる例が多くあります。
このケースで売主が事前にやっておくとよいこと
不具合の洗い出し、境界標・測量図の有無の確認、残すもの・処分するものの線引き。これらは契約交渉に入る前に整理しておくほど、説明がスムーズになり、価格交渉でも不利になりにくくなります。
モデルケースB｜「再建築」や敷地条件に注意が必要な空き家を売る
想定する状況
遠方に住む相続人が、実家の空き家を売りたい。ところが調べてみると、敷地が接している道路の幅や接道のしかたに制約があり、「今ある建物は使えるが、建て替えようとすると条件が付く」可能性が出てきた——という設定です。
確認ポイント1｜接道状況と再建築の可否
建物を建てる土地は、原則として建築基準法上の道路に一定以上接していなければなりません（接道義務）。重説には、敷地が接する道路の種類・幅員、接している長さ、再建築にあたって後退（セットバック）が必要かなどが記載されます。ここが満たされないと「再建築不可」となり、価格や売りやすさに直結します。売主自身が現状を理解しておかないと、買主との認識ギャップが後でトラブルになります。
確認ポイント2｜私道・通行・掘削の権利
敷地に至る道が私道である場合、その通行や、上下水道管を引くための掘削について、私道所有者の承諾が得られているかが問題になります。重説には私道負担の有無や、通行・掘削の承諾の状況を記載します。承諾書が整っていないと、買主が住宅ローンを組みにくくなることもあります。
確認ポイント3｜法令上の制限（用途地域・調整区域など）
その土地で何が建てられるか、増改築に制限はないか、といった法令上の制限が重説に記載されます。市街化調整区域など、建築自体に行政の許可が要るエリアでは、売却の進め方が通常と大きく変わります。古い実家・農地が混在する地域では特に注意したい論点です。
確認ポイント4｜インフラ（上下水道・ガス）の引込み状況
長く空き家だった家では、水道が止まっている、浄化槽である、都市ガスが来ていないなど、インフラの状況が現役の住宅と異なることがあります。重説に記載される引込み状況を確認し、買主が入居や建替えで追加負担を見込む必要があるかを把握しておきます。
このケースで売主が事前にやっておくとよいこと
接道・私道・法令制限・インフラは、いずれも役所調査や測量が絡み、相続人だけで判断するのは難しいものです。だからこそ、媒介に入る不動産会社がこれらを丁寧に調査し、重説に正確に落とし込めるかどうかが、安心して売れるかの分かれ目になります。
まとめ｜重説は「売る前の備え」のチェックリストでもある
重要事項説明書は、本来は買主に向けた書面です。しかし実家じまい・空き家売却の場面では、ここに並ぶ項目こそが、売主側が契約前に整理しておくべきことの一覧になっています。
| 建物 | 劣化・不具合、契約不適合責任の特約、残置物の扱い |
|---|---|
| 敷地 | 境界・越境、測量図の有無 |
| 道路・私道 | 接道状況、再建築の可否、通行・掘削の承諾 |
| 法令 | 用途地域、市街化調整区域などの制限 |
| インフラ | 上下水道・ガスの引込み、浄化槽の有無 |
| 引渡し | 現況の範囲、家財の処理、引渡し時期 |
これらを契約直前にまとめて突きつけられると、ご家族は判断を迫られて不安になりやすいものです。逆に、相談の早い段階で一つずつ整理しておけば、落ち着いて「売る・貸す・解体する・残す」を選べます。
急がず、まず整理から
ここで挙げた論点は、いずれも専門的で、相続人だけで判断しきるのは難しいものばかりです。富士ヶ丘サービスは、介護と不動産の両方の視点から、こうした実家・空き家の整理を一緒に進めていきます。
すぐに売る必要はありません。まずは、ご家族の状況と、家・土地の状況を一緒に整理するところから始めましょう。